文/庞无忌

　　中国房地产市场迎来重量级的金融“组合拳”。24日，中国央行、国家金融监管总局等部门公布了包括降息降准、降低存量房贷利率等在内的多项房地产利好政策。

　　观察人士认为，此番对房地产市场影响较为直接的五大政策可视为“五支箭”，对中国宏观经济和房地产市场均将产生积极影响，有助于稳定经济增长预期，提振市场信心。

　　“第一支箭”是降准降息。

　　这并非房地产政策，但将对楼市带来积极影响。中国央行宣布，将下调存款准备金率0.5个百分点，向金融市场提供长期流动性约1万亿元(人民币，下同)；7天逆回购操作利率下调0.2个百分点，预计将带动贷款市场报价利率(LPR)下行0.2至0.25个百分点。

　　中指研究院政策研究总监陈文静表示，在降准降息政策下，释放更多流动性并降低融资成本，有望提振市场信心，促进宏观经济平稳运行。房贷利率也与5年期以上LPR挂钩，降息后，将降低房贷成本。

　　“第二支箭”是降低存量房贷利率。

　　中国央行行长潘功胜当日表示，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放贷款利率的附近，预计平均降幅在0.5个百分点左右。据测算，此举平均每年减少家庭利息支出总数1500亿元左右。

　　中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华表示，存量房贷利率下降最大受益群体是2019至2021年购房的人群，以及二套房的购房者。据估计，这部分群体房贷总额约占存量房贷的三分之一到二分之一。

　　邹琳华也指出，存量房贷利率下调，虽然微观看，会降低银行预期利息收益，但从宏观看能够有效降低银行业系统性风险，降低整体坏账率。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，在利率大周期下行的背景下，延迟申请贷款是最优选择。此次降息打消了购房者的担忧，即存量贷款利率可能会常态化下调。政策发布以后，提前还贷现象会明显缓解。以下调50个基点为例，100万元贷款、30年期等额本息，每月可节约300元左右，对普通工薪家庭来说是生活上的贴补，有利于促消费。

　　“第三支箭”是统一房贷最低首付比例至15%。

　　陈文静表示，对于多数二线、三四线城市而言，当前二套房首付比例已降至较低水平，再度下调首付比例带动效果或较为有限，但针对北上深等房价较高的核心城市，多数购买二套房的购房者采用“卖一买一”的方式完成置换，需要完成存量房交易后获得置换的资金，此前较高的二套首付比例对于购买新房形成一定限制。二套房首付比例的下调，将加速一二手房置换链条的打通流转。

　　“第四支箭”是优化保障性住房再贷款政策。

　　5月17日，央行宣布设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售的商品房，用作配售型或配租型保障性住房。此番央行提出，保障性住房再贷款政策中由央行出资的比例，由过去的60%提高到100%。

　　中指研究院认为，此举有助于提升商业银行贷款规模，对于地方收储将产生一定积极带动。此外，央行降息、提高再贷款出资比例也可以降低国企收储成本。

　　“第五支箭”是支持收购房企存量土地。

　　此番官方提出，研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地，盘活存量用地，缓解房企资金压力。在必要时，也可由央行提供再贷款支持。

　　上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，此次官方明确支持收购房企存量土地、明确两项政策工具，即“专项债+银行贷款”，显著增强了财政资源和金融资源盘活存量土地的能力和力度，这也意味着后续盘活房企存量土地工作将进入实操阶段。

　　“五支箭”之外，中国官方此番还提出延长两项房地产金融政策文件的期限等。多箭齐发之下，中国楼市或现新变化。 【编辑:付子豪】